Gebäude- und Grundstücksbewertung

Der Sachverständige für die Gebäude- und Grundstücksbewertung muss neben fundierten Kenntnissen der Baukonstruktion, der Bauphysik, dem Baurecht, der Baulandentwicklung und der Immobilienmärkte, auch über finanz- und zinsmathematische Kenntnisse verfügen.

Für die Bewertung von Grundstücken sind folgende Merkmale maßgebend:

Der Wert eines Hauses bestimmt sich durch den Zustand am Tag der Betrachtung.
Der Wert eines Grundstücks bestimmt sich durch Lage, Ausrichtung und Zuschnitt.

Beide Werte zusammen bestimmen den Kaufwert einer Liegenschaft. Dieser orientiert sich am Markt. Der Markt ist bestimmt durch Angebot und Nachfrage und durch die Zinssätze der Kapitalmärkte.

Berufsbezeichnung, Aus- und Fortbildung

Die Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg (DIA) vermittelt die besonderen Kenntnisse, die zur Bewertung einer Immobilie notwendig sind, an Fachleute der Immobilien-, der Bau-, der Finanz- und der Planungsbranche. Sie vergibt die Berufsbezeichnung: Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten.

Sachverständige der Gebäude- und Grundstücksbewertung

beobachten die Entwicklung am Grundstücksmarkt örtlich und überregional
kennen die Entwicklungen der Kapitalmärkte und der Kapitalmarktzinsen
sind gehalten, sich ständig fortzubilden und Ihre Kenntnisse zu erweitern
Sie handeln im Rahmen Ihres Auftrages unabhängig und sachbezogen
Sie sind zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet

Wertermittlung – Verfahren

Der Verkehrswert (Marktwert) [einer Immobilie] wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (§194 BauGB Verkehrswert; Quelle:dejure.org)

Zur Bestimmung des Verkehrswertes bedient sich der Sachverständige verschiedener Verfahren. Gängige Verfahren sind:

Das Sachwertverfahren: Der Sachwert ist der Wert, der aufgewendet werden muss, um eine Sache in vergleichbarer Weise zu erstellen (Gebäude) oder zu erwerben (Grundstück). Der Sachwert ist geeignet, Objekte zu bewerten, die selbst genutzt werden.
Das Ertragswertverfahren: Objekte die zur Vermietung und damit zur Geldanlage errichtet sind, werden im Ertragswertverfahren bewertet. Betrachtet wird die nachhaltig erzielbare Miete, abzüglich der laufenden Kosten und möglichen Risiken über den Zeitraum, über die der Eingang der Mieterträge zu erwarten ist.
Das Vergleichswertverfahren: Das betrachtete Objekt wird mit Objekten verglichen, deren Wert zum Wertermittlungsstichtag bekannt sind. Dabei können geeignete Anpassungsfaktoren wie z.B. Standort-, und Marktwertfaktoren zum Einsatz kommen, um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen.
Das Residualwertverfahren: Im Stadium der Planung wird der Wert eines Objektes mit der zu erwartenden Miete und der zu erwartenden Verzinsung im Ertragswertverfahren bestimmt. Nach dem Abzug der zu erwartenden Kosten für die Erstellung (Sachwert des Objektes) und der zu erwartenden Nebenkosten, verbleibt der maximal tragfähige Bodenwert (Residuum), mit dem das Projekt wirtschaftlich realisierbar ist.
Das Liquidationswertverfahren: Liegenschaften, deren Gebäudeertrag über die zu erwartende Laufzeit geringer ist, als die Verzinsung des Bodenwertes, werden im Liquidationswertverfahren bewertet. Das Verfahren folgt dem Gedanken, dass ein Objekt, dessen Ertrag geringer ist, als der Ertrag des Grundstücks auf dem es errichtet ist, die weitere Entwicklung des Grundstücks stört. Es wird liquidiert, das Grundstück für eine ertragreichere Nutzung freigelegt. Der Liquiditätswert ist der Grundstückswert des unbebauten Grundstücks abzüglich der Freilegungskosten.
Die Discounted Cash Flow- oder Barwertmethode: Die DCF-Methode kommt aus dem angelsächsischen Raum und gilt dort als modernste Bewertungsmethode. Dabei werden zukünftige Einnahmen und Ausgaben auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und aufaddiert. Je nach Bewertungsziel kann so der Kapitalwert einer Investition oder der interne Zinsfuß ermittelt werden. Die DCF-Methode wird bei Renditeobjekten mit kurzen Laufzeiten angewandt. Zur Bewertung von Immobilien im deutschsprachigen Raum mit langfristig laufenden Finanzierungen scheint diese Methode eher ungeeignet.

Zeitpunkt der Wertermittlung

Zu welchem Zeitpunkt der Wert einer Liegenschaft ermittelt wird, bestimmt sich durch das Bewertungsziel bzw. die Fragestellung. Der Sachverständige legt den Wertermittlungsstichtag entsprechend seiner Beauftragung fest. Dieser kann in der Gegenwart, der Vergangenheit und in der Zukunft liegen. In der Zukunft z.B. zum Zeitpunkt der Fertigstellung eines Objektes vor Baubeginn zur Planung der Finanzierung. In der Gegenwart z.B. bei Verkäufen, Übergaben und Schenkungen. In der Vergangenheit z.B. zur Ermittlung des Zugewinnes bei Scheidungen.

Goldmark 1914

Der Wert der Goldmark wurde 1914 festgeschrieben.
Der Gebäudeversicherung diente der „14er Wert“ zur Festlegung des versicherten Wertes (Neuwertversicherung) eines Gebäudes. Schätzer bewerteten neu errichtete Objekte nach der Sachwertmethode auf der Grundlage des umbauten Raumes. Der gefundene Wert wurde, mittels der Baupreisentwicklung laufend angepasster Vergleichswerte, auf den „14er Wert“ zurück gerechnet. Im Schadensfall konnte mit den gleichen Vergleichswerten der Neubauwert am Schadenstag und damit die Versicherungssumme z.B. bei Totalverlust ermittelt werden. Zur Gebäude Wertermittlung sind die 14er Werte in Goldmark eher ungeeignet. Verwendet werden Vergleichswerte (Indexreihen) aufgrund der Datenerhebung der statistischen Landesämter bzw. des Statistischen Bundesamtes. Dennoch werden die „14er Werte“ parallel dazu veröffentlicht und im Rahmen der Gebäudeversicherung verwendet. So wird die Gebäudewertermittlung zu jedem beliebigen Wertermittlungsstichtag möglich.